Экономика недвижимости |
Учебное пособие |
Учебное пособие в формате Microsoft Word
УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ
ПО КУРСУ “ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ”
Введение
Данное пособие является дополнением к ранее разработанным и изданным двум учебным пособиям по курсу “Экономика недвижимости”.
В данной работе представлены материалы, которые отсутствуют в предыдущих работах, но являются необходимыми для изучения данного курса, а также выполнение контрольной и сдачи экзамена.
1. Организация работ по оценке недвижимости.
Процесс оценки – это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости, и состоит из восьми основных этапов.
На первом этапе постановки задачи выполняются следующие работы:
- идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект;
- устанавливается цель оценки и вид оценочной стоимости;
- дата оценки.
На следующем этапе составляется план работ, который включает:
- график работы по оценке;
- источники и способы сбора информации;
- затраты на сбор и обработку информации;
- оценочная методология, соответствующая цели и избранному виду оценочной деятельности;
- вознаграждение (гонорар) исполнителям.
Далее идет этап сбора и обработки данных, касающихся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, города, региона. Собирается информация об аналогах, экономические данные, информация об окружающей среде. Собираются данные о социальных, правовых и политических факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Следующий этап - оценка земельного участка, если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.
Основной этап процесса оценки - это расчет стоимости объекта, используя существующие подходы и методы оценки: затратный, аналоговый и доходный.
На этапе согласования проводятся:
- итоговая проверка данных, на которых основывается оценка;
- проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки;
- проверка правильности всех математических расчетов;
- синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых методов оценки в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта.
Отчет об оценке – итоговый документ, который представляется заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости.
Организация работ по оценке выполняется в оценочных фирмах. Типовая структура представлена на рис. 1.
Рис. 1 Типовая структура Оценочной фирмы
Директор осуществляет общее руководство фирмой, представляет ее интересы во внешних организациях, выносит окончательное решение о стоимости оцениваемого объекта и утверждает отчет об оценке.
Зам. директора осуществляет руководство своими подчиненными, выдает задание и контролирует их работу.
Маркетологи проводят изучение рынка недвижимости, проводят сбор информации о состоявшихся сделках, выполняют работу при подборе аналогов, изучают влияние факторов на стоимость объектов и дают количественную оценку этого влияния.
Инженеры-строители производят осмотр объекта с точки зрения его физического состояния и, используя различные методы, определяют износ объекта.
Оценщики проводят расчет стоимости по выбранным подходам и методам.
Юрисконсульт выполняет работы по оформлению договоров, проводит юридические консультации и представляет интересы фирмы в суде при судебных разбирательствах.
2. Определение износа объектов недвижимости
При оценке недвижимости необходимым этапом является определение износа. С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости собственности под воздействием различных факторов.
В зависимости от факторов снижение стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний:
Физический износ - уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации;
Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической обстановки.
Физический и функциональный типы износа определяются состояниям объекта, а внешний – воздействием окружающей среды.
Соответственно, физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый виды, внешний износ носит только неустранимый характер. Устранимый износ – это такой вид износа, расходы на ликвидацию которого превышают достигаемое в результате этого увеличения стоимости имущества.
Неустранимый износ – это такой вид износа, расходы по устранению которого больше последующего увеличения стоимости имущества.
На рисунке 2 представлены основные понятия, которые используются для определения износа.
Рис. 2 Сроки жизни объекта
Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению.
Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер.
Физический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты сделки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.
Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.
Оставшийся срок экономической жизни – определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения срока.
Существуют различные методы и способы оценки износа.
Способов определения износа несколько:
- визуальный, суть в том, что инженеры-строители фирмы с помощью визуального осмотра с использованием специальных инструментов определяют износ отдельных элементов здания, а затем определяется общий износ всего здания;
- с помощью специальных расчетов.
В мировой оценочной практике износ определяется тремя классическими методами:
- сравнение продаж;
- эффективного возраста;
- разбивки.
1. Метод сравнения продаж состоит в выявлении рыночной оценки накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж аналогичных объектов.
Этапы использования этого метода следующие:
1. Отбор недавних продаж объектов, т.е. подбор аналогов
2. Сбор информации о ценах продажи аналогичных объектов
3. Сбор информации о стоимости земли объектов-аналогов
4. Определение рыночной цены здания по каждому аналогу
5. Собирается информация о текущей стоимости здания по каждому объекту
6. Для каждого аналога определяется накопленный износ в денежном выражении
7. Определяется износ в процентах по каждому аналогу
8. Рассчитывается износ оцениваемого объекта по средней арифметической простой из износов аналогов:
Если имеется информация о степени значимости аналогов, то для определения износа используется средняя арифметическая взвешенная:
гдеui - износ
i-го аналога;
ki – степень значимости
i-го аналога, который определяется
экспертным путем.
2. Метод срока жизни.
Используя данный метод накоплений, износ определяется по формуле:
где u – износ;
Эф.ж.– эффективный возраст;
Эк.ж. – срок экономической жизни;
С – стоимость объекта.
В том случае если учитывается устранимый и неустранимый износ, то формула приобретет вид:
где uустр– устранимый износ, обычно равен стоимости ремонта;
uнеустр - неустранимый износ, который определяется по формуле:
3. Метод разбивки.
По данному методу совокупный износ определяется на основании трех составляющих: функционального износа, физического и внешнего износа:
Физический износ состоит из устранимого и неустранимого износа.
где Физ.Инеустр.к.э.- физический износ неустранимый короткоживущих элементов. Это элементы, оставшейся срок экономической жизни которых меньше оставшейся экономической жизни здания;
д.э. - физический износ неустранимый долгоживущих
элементов.
Физический износ неустранимый короткоживущих элементов определяется по формуле:
где С - восстановительная стоимость элемента здания на дату оценки;
Срем.к.э. - устранимый физический износ элемента;
Физ. в. – физический возраст короткоживущих элементов;
Фж – срок физической жизни элемента.
Физический износ неустранимый долгоживущих элементов:
где С - полная восстановительная стоимость здания на момент оценки;
Физ.устр.– устранимый физический износ;
Скор.эл.– стоимость короткоживущих элементов;
Физ.в. – физический возраст здания;
Физ. ж. – срок физической жизни здания.
Функциональный износ теоретически представляет собой разницу между величинами восстановительной стоимости здания и стоимости на его замещение.
Функциональный износ также делится на устранимый и неустранимый.
Устранимый функциональный износ оценивается по трем группам факторов, обусловленных:
- недостаточностью отдельных элементов здания или их количественных характеристик;
- потребностями в замене или модернизации элементов;
- переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.
Пример 1. Стоимость установки дополнительного оборудования в существующем здании на дату оценки 16 млн. руб. Текущая восстановительная стоимость его установки при строительстве здания 9 млн. руб.
Решение. Функциональный износ, связанный с дополнением или потери стоимости вследствие износа: (16 млн. руб.- 9 млн. руб. = 7 млн. руб.).
Функциональный износ устранимый связанный с заменой определяется по формуле:
где Ссущ. – стоимость существующего элемента;
Физ.Исущ.– физический износ существующего элемента;
Сзамен.– стоимость заменяющего элемента.
Пример 2. Стоимость электрооборудования в существующем здании – 3500 тыс. руб. Физический износ электрооборудования – 1750 тыс. руб. Стоимость демонтажа электрооборудования – 1000 тыс. руб. Стоимость монтажа нового – 1500 тыс. руб.
Решение:
Подобным образом измеряется устранимый функциональный износ за счет “сверхулучшений”.
Пример 3. Текущая восстановительная стоимость мастерской - 90 млн. руб. Физический износ мастерской – 18 млн. руб. Стоимость ликвидации мастерской – 15 млн. руб.
Решение. Потеря стоимости вследствие износа:
90-18+15=87 млн. руб.
Неустранимый функциональный износ оценивается по двум группам факторов, обусловленных:
- недостаточностью отдельных элементов здания или их количественных характеристик;
- переизбытком отдельных элементов (“сверхулучшений”).
Неустранимый функциональный износ вследствие недостаточности отдельных элементов измеряется потерей чистого дохода из-за отсутствия дополнительных элементов в существующем здании капитализированной по норме капитализации для зданий такого типа, за вычетом стоимости устройства этих улучшений в процессе нового строительства.
Пример 4. Площадь здания, сдаваемого в аренду – 4000м2. Размер увеличение средней платы за 1м2 при создании дополнительных элементов в существующем здании 0,5 ден. ед. Норма капитализации 10%. Стоимость дополнений в существующем здании – 15000 ден. ед.
Решение.
1. Чистая потеря дохода из-за отсутствия в существующем здании дополнительных элементов:
2. Капитализированная чистая потеря дохода из-за отсутствия в существующем здании дополнительных элементов:
3. Функциональный износ неустранимый связанный с дополнением:
Неустранимый функциональный износ вследствие переизбытка отдельных элементов оценивается как восстановительная стоимость этих элементов за вычетом их физического износа и с добавлением алгебраической суммы всех текущих расходов и доходов владельца, связанных с использованием “сверхулучшений”:
где Ссверх.- стоимость сверхулучшений в существующем здании;
Физ.сверх - физический износ сверхулучшений;
Сдоп.затр.– дополнительные расходы, связанные с наличием
сверхулучшений;
Сдоб.- добавленная стоимость за счет сверхулучшений.
Пример 5. Восстановительная стоимость бассейна в оцениваемом здании 160 млн. руб. Текущие дополнительные издержки владельца на эксплуатацию бассейна 6 млн. руб. Доходы о предоставлении бассейна в почасовую аренду 7,2 млн. в год. Коэффициент капитализации 0,12. Физический износ 20%.
Сравнение продаж аналогичных объектов свидетельствует, что наличие бассейна увеличивает стоимость недвижимости.
Решение.
1. Определить физический износ:
2. Настоящая стоимость дополнительных издержек владельца:
3. Настоящая стоимость дополнительных доходов:
Неустранимый функциональный износ из-за “сверхулучшений”:
Внешний износ характеризует ущерб, нанесенный стоимости недвижимости внешними по отношению к ней факторами.
Пример 6. Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта.
Повышение уровня шума, запыленности обусловили снижением чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали в среднем на 5 денежных единиц в месяц за 1м2 общей площади по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Коэффициент капитализации12%. Из общей стоимости недвижимости 80% относится к зданию. Площадь здания 600м2.
Решение.
1. Общая потеря чистой арендной платы:
2. Потеря чистого дохода, относящегося к зданию:
3. Снижение стоимости здания, связанное с внешнем износом:
28,8:0,12=240 тыс. ден. ед.
3. Техника остатка в оценке недвижимости.
Техника остатка применяется, когда недвижимости может быть разделена на две составляющих: земельный участок и объект, построенный на нем. Согласно классической теории экономии земли, весь доход, предписываемый земле должен рассматриваться как остаточный.
Расчеты ведутся в следующем порядке: определяется общий доход от участка с построенными на нем объектами. Из него вычитается соответствующая известная стоимость здания, оставшийся доход капитализируется в стоимость оставшейся части земли.
Техника остатка для земли преимущественно используется при оценке новых объектов.
Пример. Стоимость здания оценивается в 800 тыс. долларов. Срок экономической жизни 60 лет. Известна ставка доходности на аналогичный объект 12%. Чистый операционный доход, который приносит недвижимость составляет 130 тыс. долларов. Какова общая стоимость собственности и стоимость земельного участка.
Решение.
1. Рассчитывается коэффициент капитализации 100% вложенного капитала:
Коэффициент капитализации определяется:
12+1,66=13,66%
2. Доход от здания:
3. Определяется доход, приходящийся на землю:
130-109,3=20,7 тыс. долларов
4. Определяется стоимость земли, учитывая, что по классической теории оценки земля не изнашивается:
20,7:0,12=172,5 тыс.долларов
5. Общая стоимость недвижимости составляет:
4. Метод дисконтирования при оценке бизнеса доходным методом.
Данный метод используется в рамках подхода при оценке стоимости предприятия, если денежный поток носит нестабильный характер и планируется, что в будущем эта нестабильность сохранится.
Прогнозирование денежного потока производится с помощью статистического метода, а именно: аналитического выравнивания.
Пример. Имеются данные о денежных потоках за предшествующий период. Определить стоимость бизнеса в прогнозируемый период.
Таблица 3.1 Исходные данные
Годы |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
Денежный поток, млн. руб. |
16,8 |
17,4 |
18,2 |
22,3 |
Ставка дисконта принять 31,6%
Решение.
1. Используя аналитическое выравнивание, выполняется прогноз на три года и прогнозируемый год.
Выравнивание выполняется, используя уравнение прямой линии.
Расчетная таблица для выполнения аналитического выравнивания:
Таблица 3.2 Расчетная таблица
Годы |
Денежный поток, млн. руб. |
|
|
|
2005 |
16,8 |
-2 |
4 |
-33,6 |
2006 |
17,4 |
-1 |
1 |
-17,4 |
2007 |
18,2 |
+1 |
1 |
18,2 |
2008 |
22,3 |
+2 |
4 |
44,6 |
Итого |
74,7 |
0 |
10 |
+11,8 |
Уравнение прямой линии имеет вид:
Уравнение прямой линии приобретает следующий вид:
В полученное уравнение прямой для получения прогнозных значений подставляются поочередно значения (+3, +4, +5)
Пост прогнозный период =18+1,18x6=25,08 млн.руб.
Расчеты стоимости предприятия приводятся в таблице 3.3.
Таблица 3.3 Расчет стоимости предприятия
Годы |
Денежный поток, млн. руб. |
Коэффициент дисконтирования |
Текущая стоимость, млн. руб. |
2009 |
22,14 |
0,75 |
16,6 |
2010 |
23,02 |
0,57 |
13,12 |
2011 |
24,00 |
0,43 |
10,32 |
Пост прогнозный период |
25,08 |
0,33 |
- |
Итого |
40,04 |
Определяется стоимость реверсии (будущая стоимость) по формуле Гордона:
где Дп- денежный поток пост прогнозируемого периода;
R – ставка дисконта;
i – планируемый темп прироста.
Стоимость предприятия по методу дисконтирования будущих денежных потоков: