Экономика недвижимости |
Тема6. Подходы и методы, используемые при оценке предприятия. |
назад | оглавление | вперёд |
6.3. Доходный подход при оценке стоимости предприятия.
Рыночная оценка бизнеса во многом зависит от того, каковы его перспективы. При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть его капитала, которая может приносить доходы в той или иной форме в будущем.
Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи.
Доходный подход предполагает использование двух основных методов:
- метод капитализации
- метод дисконтированных денежных потоков
1. Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия. Сущность данного метода выражается формулой:
![]()
где ОС – оценочная стоимость;
Пч - чистая прибыль;
К – ставка капитализации.Практическое применение метода капитализации прибыли предусматривает основные этапы:
- Анализ финансовой отчетности, ее нормализация.
- Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.
- Расчет ставки капитализации.
- Определение предварительной величины стоимости предприятия.
- Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов.
При расчете стоимости предприятия оценщик может выбрать между несколькими вариантами:
- прибыль последнего отчетного года;
- прибыль первого прогнозного периода;
- средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет (3-5 лет);
- прибыль прогнозного периода.
В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.
Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки дисконта путем вычета из нее ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока:
К = R – g
где К – ставка капитализации;
R – ставка дисконта;
g – долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.Существуют различные способы определения ставки дисконта, самым распространенным является метод кумулятивного построения. За базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.
2. Метод дисконтированных денежных потоков.
Определение стоимости бизнеса методом дисконтированных денежных потоков основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Применение данного метода наиболее обосновано для оценки предприятий, находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития.
Расчет стоимости недвижимости доходным методом ведется по следующим этапам:
Первый этап. Выбор модели денежного потока. Моделей определения денежного потока две: денежный поток для собственного капитала и денежный поток для всего инвестируемого капитала (собственный + заемный).
Второй этап. Определение длительности прогнозного периода.
В качестве прогнозного берется период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять от 5 до 10 лет. В странах с переходной экономикой, в условиях нестабильности допустимо сокращение прогнозного периода до 3 лет.
Третий этап. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки.
Анализ валовой выручки и ее прогноз требует детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:
- номенклатура выпускаемой продукции;
- объемы производства и цены на продукцию;
- ретроспективные темпы роста предприятия;
- спрос на продукцию;
- темпы инфляции;
- имеющиеся производственные мощности;
- перспективы и возможные последствия капитальных вложений;
- ситуация в конкретной отрасли;
- доля оцениваемого предприятия на рынке;
- долгосрочные темпы роста в послепрогнозный период.
Четвертый этап. Анализ и прогноз расходов и инвестиций.
При анализе и прогнозе расходов необходимо:
- учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
- изучить структуру расходов;
- оценить инфляционные ожидания;
- изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые фигурировали в финансовой отчетности, но в будущем не встретятся;
- сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями предприятий – конкурентов.
Анализ инвестиций включает три основных компонента: анализ собственных оборотных средств, капиталовложений и потребности в финансировании.
Пятый этап. Расчет величины денежных потоков. Существует два метода расчета величины денежных потоков: прямой и косвенный. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Расчет величины денежного потока косвенным методом показан в таблице 1.
Шестой этап. Определение ставки дисконта и расчет будущих денежных потоков.
Существуют различные методики определения ставки дисконта.
Для денежного потока собственного капитала:
- модель оценки капитальных активов;
- метод кумулятивного построения.
В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконта определяется:
![]()
где Rf - безрисковая ставка; - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);
Rm - общая доходность рынка в целом;
S1 - премия для малых предприятий;
S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании;
C – страховой риск.Модель оценки капитальных активов основана на анализе массивов информации фондового рынка, конкретно – изменений доходности свободно обращающихся акций.
Расчет будущих денежных потоков производится путем аналитического выравнивания с использованием уравнения прямой линии.
Седьмой этап. Определение текущей стоимости предприятия по годам по формуле:
![]()
где ТС – текущая стоимость предприятия;
ДП – прогнозируемый денежный поток;
R - коэффициент дисконтирования.Пример. С помощью аналитического выравнивания сделать прогноз денежных потоков на 2004, 2005, 2006 и 2007 г. Весь будущий период разделен на две фазы: прогнозный до 2007 года и постпрогнозный после 2007 г. По формуле 5.11 определить коэффициент дисконтирования в 2004 г. Остальные расчеты приведены в таблице 2.
Восьмой этап. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.
Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.
В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют тот или иной способ расчета ставки дисконта:
метод расчета по ликвидационной стоимости. Он применяется в том случае, если в постпрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации). Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот подход неприменим;
метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчетов аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затрат на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы;
метод предполагаемой продажи, состоящий в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний. Поскольку практика продажи компаний на российском рынке крайне скудна или отсутствует, применение данного метода к определению конечной стоимости весьма проблематично;
по модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.
Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:
![]()
где V – стоимость в постпрогнозный период;
CFt+1 - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;
R – ставка дисконта;
g – долгосрочные темпы роста денежного потока.
назад | оглавление | вперёд