Экономика недвижимости 

Основные понятия о методах оценки недвижимости

назад | оглавление |

 

  1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О МЕТОДАХ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья - прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных сенторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки знаний специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.

Затратный метод выполняется по следующим этапам:

На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Для определения восстановительной стоимости здания используется форма 7 (таблица 1).

Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения

Далее определяется совокупный износ здания по формуле:

,где СИ - совокупный износ здания;

Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;

d - удельный вес стоимости отдельного элемента в общей

стоимости здания.

Для расчета совокупного износа заполняется форма 8 (таблица 2).

Таблица 2 - Расчет совокупного износа

На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.

На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости.

Стоимость недвижимости = Стоимость главного сооружения - Совокупный износ + Стоимость земельного участка + Предпринимательская прибыль

В таблицах 3, 4, 5, 6 приведены исходные данные для определения стоимости недвижимости затратным методом по вариантам.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ

Таблица 3 - Площадь земельного участка по вариантам

Таблица 4 - Данные для расчета восстановительной стоимости здания затратным методом (методом прямых затрат)

Таблица 5 - Данные для определения физического износа здания

Таблица 6 – Данные для составления сметы расчета стоимости здания

    1. Метод сравнения продаж (аналоговый метод).

Определение стоимости недвижимости методом сравнения

продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным сенторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Можно выделить три основных этапа применения данного метода:

Пример. Определить стоимость участка земли, предлагаемого под коттеджную застройку, методом сравнения продаж.

Исходные данные. Общая стоимость земельного участка в Подмосковье, планируемого под строительство коттеджей - 7,2 га. Предполагаемая площадь участка под один коттедж - 25 соток. Остальные характеристики оцениваемого участка приведены в таблице 7.

Проведение корректировок

На основе предварительного анализа стоимостно-образующих факторов, определяющих стоимость земельных участков в соответствующем сенторе рынка недвижимости, были выделены 5 основных параметров для корректировки: расстояние от Московской кольцевой автодороги (1); величина земельных участков, отводимых под один коттедж (2); степень освоения участка и наличие насаждений (3), доступность общественным транспортом (4), инженерное обеспечение (5).

Для проведения расчетов были подобраны и проверены соответствующие данные о сопоставимых продажах семи схожих участков (таблица 1).

В результате предварительной аналитической работы и расчетов на основе рыночной информации были установлены следующие количественные значения для корректировок.

Корректировка 1. Расстояние от МКАД. Установлено, что стоимость земельных участков в радиусе до 25 км от Москвы не изменяется. При расположении участка на большее расстояние наблюдается уменьшение стоимости в среднем на 32 ИSD в расчете на 1 сотку при удалении на 1 км (для второго участка (46-25)х32=672)

Корректировка 2. Величина участка под один коттедж. В результате анализа оптимальных размеров участка под коттедж был определен интервал от 10 до 30 суток. Меньшие участки имеют невысокий спрос на рынке, в то время как большие не увеличивают существенно стоимость участка. Внутри интервала изменение размера участка на 1 сотку вызывает соответственно изменение стоимости на 1,2% (Для 1-го участка (25-15) х 1,2 % = 12 %).

Корректировка 3. Степень освоения участка. Предпочтение покупателей в наибольшей степени отдается освоенным участкам с зелеными насаждениями. Стоимость неосвоенных участков снижается на 7-10%, не имеющих зеленых насаждений - на 3-5%.

Корректировка 4. Доступность общественным транспортом. Наиболее предпочтительным сочетанием является “железная дорога - пешком”, далее следует “железная дорога - автобус”. Наименее предпочтительным является “железная дорога - автобус - пешком”. Второй и третий варианты снижают стоимость по сравнению с первым вариантом на 4 - 6 % и 6 - 9 % соответственно.

Корректировка 5. Инженерное обеспечение. Наличие всех (или части) необходимых инженерных коммуникаций значительно влияет на стоимость участка в сторону его увеличения.

Если имеется электричество, вода, газ, канализация (магистральная), то стоимость участка возрастает в среднем на 50%, при этом “доли” каждого вида коммуникаций составляют: электричество - 20%; вода - 10%; газ - 10%; канализация - 10%.

После определения величин корректировок они суммируются и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки.

Например объект № 1.

1520 х 1,42 = 2158.

Стоимость оцениваемого объекта - стоимость 1 сотки определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов.

Средняя стоимость=

=(2158 + 2839 + 2897 + 2244 + 2484 + 2637 + 3146) / 7 = 2628.

Стоимость всего земельного участка равна

S = 2628 х 7200 = 18921,6 тыс. (ИSD)

Исходные данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

Исходные данные для оценки представлены в таблице 8. Рекомендуемая форма для оценки недвижимости показана в таблице 9.

Таблица 9 - Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж

3. Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.

Расчеты определения стоимости недвижимости ведутся в следующем порядке:

а) определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;

б) определяется эффективный валовый доход (ЭВД)

ЭВД + ПВД - D 1 ,

где D 1 - степень недогрузки (берется в % от дохода,

который будет приносить недвижимость);

в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ЭВД - D 2 - D 3 ,

где D 2 - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;

D 3 - резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);

г) определяется стоимость недвижимости по формуле:

V = J / R ,

где J - чистый операционный доход (ЧОД);

R - коэффициент капитализации.

Исходные данные. Определить стоимость офиса на 5 лет. Данные приведены в таблице 10.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

  1. Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995.
  2. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. М., РОО, 1996.
  3. Коваль А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ, 1996.
  4. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е.Есипова/ - СПб: Из-во СПб ГУЭФ, 1998.
  5.  


назад | оглавление |