Экономика недвижимости |
Тема4. Оценка недвижимости доходным методом |
назад | оглавление | вперёд |
4.2. Основные этапы доходным методом
Возможно выделить три последовательных этапа, характерных для доходного метода, в результате которых устраивается стоимость недвижимости:
1. Определяются будущие доходы (чистого операционного дохода или дохода от перепродажи.
2. Рассчитываются значения коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы.
3. Определяется величина текущей стоимости объекта оценки.
Расчет чистого операционного дохода показан на рисунке 8.
Потенциальный валовый доход (ПВД)
Прочий доход
I уровень
Эффективный валовый доход (ЭВД)
Поправка на недоиспользование D 1
II уровень
Чистый операционный доход (ЧОД)
Резерв на замещение D 2
Операционные расходы D 3
III уровень
Рисунок 8 - Чистый операционный доход
Сначала определяется потенциальный валовый доход, который будет получен от пользования недвижимостью или перепродажи. В отдельных случаях прибавляются и прочие доходы. Далее производится корректировка на недоиспользование D 1 и получается величина эффективного валового дохода.
Из последнего вычитаются операционные расходы (постоянные и переменные) D 2 и резерв замещения D З. Данными поправками учитываются расходы по обеспечению нормального функционирования доходной недвижимости. В итоге определяется доход третьего уровня – чистый операционный доход.
Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами:
1. Капитализации доходов (или методом прямой капитализации).
2. Дисконтированных денежных потоков.
назад | оглавление | вперёд