Экономика недвижимости 

Тема4. Оценка недвижимости доходным методом 

назад | оглавление | вперёд

 

4.3. Метод капитализации доходов

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:

(5.1)

где V - стоимость недвижимости;

I - периодический доход;

R - коэффициент капитализации.

Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным, или по крайней мере ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим, или темпы их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой. Основное преимущество этою метода – простота расчетов. Другое преимущество – данный метод непосредственно отражает рыночную структуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью. Однако, метод не следует применять если объект не полностью построен, а значит не вышел на режим стабильных доходов или объект подвергся серьезным разрушениям.

Данный метод имеет еще один серьезный недостаток. Информацию о потенциальном валовом доходе и расходах часто является коммерческой тайной и доступ к ней крайне ограничен. Первой составляющей коэффициента капитализации является ставка дисконтирования, которая учитывает инфляционные ожидания, риск неплатежеспособности, неликвидность, управленческий риск, степень стабильности рынка. Существует несколько способов определения коэффициента капитализации. Одним из самых распространенных является способ кумулятивного построения – это способ последовательного наращивания первой составляющей коэффициента капитализации, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка % и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости, такие, как неликвидность, расходы на инвестиционный менеджмент и другие.

Математический способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:

, (5.2)

где Iб – базовая ставка (в качестве берется безрисковая или менее рисковая ставка);

dIi – i-ая поправка.

Безрисковая ставка процента – ставка процента, основанное либо на величине дохода по вкладам в наиболее надежный банк страны.

Пример. Требуется определить коэффициент капитализации для оценки расчета стоимости офисного центра класса А в центре города капитализаций дохода, спрогнозированного стабильным на протяжении ближайших 5 лет.

Кумулятивное построение коэффициента капитализации в конкретном случае предусматривает определение составляющих, т.е. без учета возврата капитала в соответствии с условиями задачи.

В качестве вариантов безрисковой ставки, означающей минимальные риски вложений, рассматривалась доходность следующих ценных бумаг государственных краткосрочных облигаций (ГКО), облигаций сберегательного займа (ОГСЗ), облигаций внутреннего валютного займа. Степень доходности в условиях размещения, оцененные в результате анализа, оказались наиболее привлекательными для типичного инвестора у ГКО - 20% или 0,2.

Компенсация за риск вложений, которая потребует типичный инвестор за вложение своих средств в офисный центр составляет 3%, о чем свидетельствуют данные аналитических обзоров рынка недвижимости.

Для сопоставления рисков была составлена так называемая шкала дифференциации рисков, аккумулирующая все основные варианты размещения денежных средств. Анализом была установлена точка на шкале, соответствующая данному вложению.

Шкала дифференциации рисков

Надбавка за низкую ликвидность вложения средств в оцениваемый офисный центр связана с достаточно длительным периодом продажи имущества данного вида – недвижимости. Она отражает время, которое проходит от момента принятия решения о продаже до момента получения денежных средств за проданный объект.

Для рассматриваемого офисного центра она составляет 5% (0,05) при среднем сроке реализации 1 квартал:

20% годовых : 4 квартала = 5%.

Надбавка за инвестиционный менеджмент, т.е. за усилия по вложению средств в недвижимость для оцениваемого вида –офисного центра может быть принята в соответствии со сложившейся структурой равной 4% или 0,04.

Итого коэффициент капитализации

0,2 + 0,03 + 0,05 + 0,04 = 0,32 или 32%.

Вторая составляющая коэффициента капитализации – взнос на возмещение основной суммы капитала – отвечает за возврат капитала. Процесс возврата основной суммы капитала носит название рекапитализации, а сама составляющая – коэффициент рекапитализации.

Существуют три способа рекапитализации: прямолинейный (метод Ринга), рекапитализации при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) и метод рекапитализации при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда). Суть вышеперечисленных способов и их применение представлены в таблице 2.

Таблица 2 – Способы рекапитализации

 

Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что поток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ой стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, иначе говоря, она представляет величину, обратную сроку службы актива.

Пример. Условия инвестирования:

- сумма равна 2000 долларов;

- срок равен 5 годам;

Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100 : 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (20 + 12).

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций (400 долларов) наряду с 12%-м доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении из года в год будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять 240 долларов; для второго - 192; для третьего - 144; для четвертого - 96; для пятого - 48 долларов (рисунок 9).

Метод Инвуда. Этот метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозного периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Одна их часть представляет собой доход на инвестиции, а другая обеспечивает возмещение или возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции (капитал). В этом случае норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям (этот фактор берется из таблиц шести функций сложного процента). Коэффициент капитализации при потоке равновеликих доходов равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента (коэффициент капитализации можно взять из таблиц шести функций сложного процента в графе “Взнос на амортизацию единицы”).

Пример. Условия инвестирования:

- сумма равна 2000 долларов;

- срок равен 5 годам;

- ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение. Ежегодный равновеликий поток доходов равен 554,81 (2000 х 0,2774097) - графа №Взнос на амортизацию единицы” для 12% на 5 лет. Процент за первый год составляет 240 долларов (12% от 2000), а возврат основной суммы равен 314,81 долларов (554,81 - 240) (таблица 3). Если ежегодно получаемые 314,81 долларов реинвестируются под 12% годовых, то в конце второго года возврат основной суммы будет равен 352,58 долларов; в конце третьего -394,89 долларов; в конце четвертого - 442,28 долларов; в конце пятого - 495,41 долларов. В течение пяти лет вся основная сумма в размере 2000 будет возвращена. В начале второго года остаток основной суммы составляет 1685,19, соответственно начисленный процент равен 202,23 долларов; в начале третьего года остаток основной суммы равен 1332,61 [2000 - (314,81 + 352,58)], а процент составляет 159,92 долларов; далее соответственно по годам - 937,72 и 112,53 долларов; 495,44 и 59,46 долларов.

Коэффициент же капитализации рассчитывается путем сложения ставки дохода на капитал (инвестиции) 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. В результате получается коэффициент капитализации, равный 0,2774097, как если бы он был взят из графы “Взнос на амортизацию” (для 12%, 5 лет).

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, если ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-й доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиции могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.

Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор фонда возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации (R) равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).

Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе.

Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его нынешней стоимости. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна

20% (100% : 5 лет) х 1/2 = 10%.

R = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,22 = 22%.

По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора возмещения на процент потери стоимости объекта недвижимости.

50%-ая потеря х 0,1574097 = 0,07887 х R = 0,0787 (норма возврата капитала) +0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,1987 = 19,87%.

При вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем стоимость первоначально вложенного капитала возрастает. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий, сооружений под влиянием увеличения спроса на отдельные виды недвижимости или из-за роста инфляции. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.

Рисунок 9


назад | оглавление | вперёд