Экономика недвижимости |
Тема4. Оценка недвижимости доходны методом |
назад | оглавление | вперёд |
4.1. Общие принципы оценки недвижимости по доходу
При определении стоимости недвижимости доходным методом исходят из положения, то она определяется текущей стоимостью доходов, которые будут получены в различные периоды времени в будущем. Однако, стоимость денежной единицы в силу протекающих в экономике процессов не остается неизменной, а меняется с течением времени, поэтому возникает необходимость иметь экономико-математический аппарат, позволяющий соизмерить текущую стоимость и будущие доходы.
При оценке недвижимости с этой целью используется два расчетных инструмента: сложный процент и дисконтирование. Ими определяются следующие условия расчетов: первое – полученный процент от вложения капитала в доходную недвижимость не изымается из оборота, а становится частью общего капитала, второе – необходимость проведения всех разновременных поисков денежных средств к единому моменту времени.
Применение расчетных инструментов при оценке предшествует определение четырех элементов:
а) сумм денежных средств – доходов и расходов, прогнозируемых оценщиком в результате анализа ситуации оценки-
б) времени получения этих сумм, определенного на основе прогноза периода владения и срока перепродажи недвижимости;
в) рисков, как неизбежных условий осуществления любых предпринимательских проектов, в том числе и приобретение доходной недвижимости;
г) ставки доходов на вложение в оцениваемый объект, т.е. процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.
Так как в практике наблюдения огромное разнообразие значений ставок дохода, времени получения доходов и их величины, то в теории оценки расчеты с использованием сложного процента и дисконтирования были формализованы. В результате чего были установлены закономерности, получившие название “Шесть функций денежной единицы”. Таблицы шести функций денежной единицы приведены в приложении.
Таблицы построены для определенного значения ставки %. В вертикали расположены возможные прогнозируемые сроки владения недвижимостью, по горизонтали - функции денежной единицы. В графах таблицы расположены предварительно рассчитанные значения факторов сложного %. Фактором является одно из двух или более чисел, которые будучи перемноженными, дают заданный результат – стоимость на требуемый момент времени.
Далее рассматриваются функции денег в логической последовательности независимо от номера функции в стандартных таблицах.
Первая функция F1 - “Накопленная сумма единицы” показывает, какой по истечении времени будет стоимость единицы денежных средств, вложенных в доходную недвижимость.
Четвертая функция F4 - “Текущая стоимость реверсии” позволяет решить задачу, обратную F1. Она показывает текущую стоимость единицы денежных средств, получаемых в результате перепродажи недвижимости через определенный период времени.
Пятая функция F5 - “Текущая стоимость аннуитета” показывает текущую стоимость доходной недвижимости, приносящей периодический доход в виде серии платежей в конце каждого периода в размере одной денежной единицы.
Шестая функция F6 - “Взнос на амортизацию единицы” является функцией, обратной F5. Она показывает, какими должны быть периодические доходы в конце каждого периода в погашении одной денежной единицы текущей стоимости недвижимости в течение определенного срока владения объектом.
Вторая функция F2 - “Накопление единицы за период” показывает, какой по истечении определенного срока будет стоимость серии периодических доходов в размере одной денежной единицы, получаемых в конце каждого периода.
Третья функция F3 - “Фактор фонда возмещения” обратная по отношению к функции F2. Она показывает, какими должны быть периодические доходы, получаемые в конце каждого периода в течение определенного срока владения объектом, с тем, чтобы к его окончанию была накоплена сумма в размере одной денежной единицы.
Все эти функции могут быть обобщены в таблице 1.
Таблица 1 – Шесть функций денежной единицы
Функция
Исходные данные
Требуется определить
F1
Текущая стоимость
Будущая стоимость
F2
Серия равных поступлений
Будущая стоимость серии
F3
Будущая стоимость
Серия равных поступлений по накоплению стоимости
F4
Будущая стоимость
Текущая стоимость
F5
Серия равных поступлений
Текущая стоимость
F6
Текущая стоимость
Серия равных поступлений в погашении стоимости
Пример. Какая текущая стоимость ипотечного кредита, предусматривающего выплату 1000 денежных единиц в конце каждого года на протяжении 20 лет при ставке дисконта 10%.
Решение.
Используется функция F5 . По стандартным таблицам за период 20 лет и ставке дисконта 10%, текущая стоимость обычного аннуитета составит
а = 8,51356 ден. ед. Тогда стоимость ипотечного кредита будет равна
Си.к. = 1000 х 8,51356 = 8513,56 ден. ед.
Задачи для самостоятельного решения
- Стоимость земельного участка, приобретенного за 20000 ден. ед. повышается (в зависимости от сложного процента) на 2000 ден. ед. в год. Сколько он будет стоить через 5 лет без учета обязательных платежей, связанных с его продажей.
- Вновь построенный офисный центр в престижном районе города обошелся в 5000 ден. ед. Сколько может получить инвестор, продав здание через 4 года после его доходной эксплуатации, если стоимость первоначальных вложений возрастает по зависимости сложного процента на 15% в год.
- Инвестор рассчитывает, что через шесть лет приобретенный им земельный участок может быть продан за 30000 ден. ед. Какая сегодняшняя цена может устроить инвестора, если он планирует получить на свое вложение 12% годовых.
- Недвижимость в соответствии с прогнозами инвестора должна приносить в течение ближайших 4 лет ежегодный доход в размере 15000 ден. ед., затем должна быть продана за 40000 ден. ед. Ставка процента по обоим видам дохода 12%. Определить текущую стоимость недвижимости.
назад | оглавление | вперёд