Экономика недвижимости 

Тема3. Принципы оценки недвижимости 

назад | оглавление | вперёд

 

3. ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Для выполнения работы по оценке недвижимости необходимо логическое системное осмысление объекта оценки. На это направлены принципы оценки, составляющие теоретический фундамент процесса оценки. Их основой стали модели типического экономического поведения субъектов рынка недвижимости, наблюдающиеся на практике. Принципы оценки недвижимости объединяются на 4 группы, представленные на Рисунке 1.

Первая группа характеризует представление покупателя на рынке недвижимости и включает:

1. Полезность – отражает способность недвижимости удовлетворять определенные потребности покупателя в данном месте в течение определенного времени.

2. Замещение – предполагается, что разумный покупатель не заплатит за данную недвижимость более наименьшей цены, запрашиваемой за другой объект с эквивалентной полуностью.

3. Ожидание – обуславливает связь текущей стоимости недвижимости и будущих выгод, связанных с ее использованием.

Вторая группа характеризует влияние на стоимость самой недвижимости – зданий, сооружений, земельных участков и включает в себя:

1. Остаточная продуктивность — часть чистого дохода, характеризующая земельный участок, величина, которая получается после вычитания из чистого дохода, приносимого недвижимостью, составляющих, компенсирующих затраты на капитал, труд, предпринимательскую деятельность, вложенных для получения этого дохода.

2. Вклад – величина изменения (возрастание или уменьшение) стоимости недвижимости в следствие наличия или отсутствия какой-либо дополнительной составляющей недвижимости. При этом подразумевается, что общее изменение стоимости и затраты на дополнительную составляющую оцениваемой недвижимости – это различные величины.

3. Возрастающие и убывающие доходы – предполагается, что по мере добавления ресурсов к недвижимости, чистые доходы будут увеличиваться до определенной величины, после которой темп роста совокупных доходов снижается. Снижение наблюдается до тех пор, пока прирост стоимости недвижимости от добавляемых ресурсов не становится меньше, чем затраты на них.

4. Сбалансированность – при использовании конкретного земельного участка необходимо иметь рациональную структуру, располагающейся на нем недвижимости, которая позволит максимально повысить стоимость земли.

5. Экономическая величина – определяет взаимосвязь характера недвижимости и земельного участка, на котором он расположен. Размер земельного участка должен быть оптимальным для строительства на нем определенного вида недвижимости в соответствии с рыночными условиями и его местоположением.

  1. Экономическое разделение – предполагает возможное разделение прав на недвижимость на два или более для достижения максимальной ее стоимости.

Третья группа принципов характеризует влияние рыночной среды на стоимость недвижимости. В нее входят:

1. Зависимость – взаимное влияние стоимости конкретного объекта недвижимости и стоимости объектов, составляющих его окружение.

2. Соответствие – отражает влияние приоритетов и предпочтений рынком определенных характеристик на ее стоимость.

3. Предложение и спрос взаимодействуют и реализуют стоимость недвижимости. Рост стоимости недвижимости наблюдается при увеличении спроса.

4. Конкуренция является основой динамики кривых спроса и предложения на любом рынке.

5. Изменение – этот принцип показывает, что стоимость не остается постоянной, а меняется с течением времени.

Синтезом всех групп является принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Согласно этому принципу из всех возможных вариантов использования недвижимости выбирается такой, который приносит наибольшие доходы.

Существуют несколько методов оценки недвижимости, одним из них является доходный.


назад | оглавление | вперёд