Экономика недвижимости |
Тема4.Оценка недвижимости доходным методом |
назад | оглавление | вперёд |
4.4. Метод дисконтирования денежных потоков
Это метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводится к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного дисконтирования.
В процессе оценки данным методом необходимо решить 2 задачи:
- проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступления;
- определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать.
Данный метод используется в следующих случаях:
- Ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих.
- Можно обоснованно оценить будущие денежные потоки недвижимости.
- Недвижимость строится или только что построена.
- Потоки доходов и расходов носят сезонный характер.
- Недвижимость представляет собой крупный многофункциональный коммерческий объект.
В общем случае взаимосвязь между коэффициентами капитализации и дисконтирования можно выразить формулой:
, (5.3)
где R0 - коэффициент капитализации;
I0 - общая ставка доходности (дисконта);
Дельта а - составляющая, определяемая рядом факторов, например, повышением стоимости актива и дохода (в годовом исчислении).
При этом
, (5.4)
где Ir - реальный коэффициент доходности;
If- фактор инфляции.
Ставка дисконта служит для определения необходимой нормы дохода на основании трех компонентов: очищенной от риска нормы дохода, коэффициента b и рыночной премии за риск:
, (5.5)
где R - ожидаемая ставка дохода;
Rf - безрисковая ставка дохода (определяется, исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям);
b - мера риска;
Rm - среднерыночная ставка;
Rm - Rf - рыночная премия.
Рыночная премия представляет собой дополнительный доход (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск.
На заключительном этапе расчетов по этому методу величина ставки дисконта корректируется (в сторону увеличения или уменьшения), чтобы учесть действие тех уникальных для данного объекта факторов, которые еще не были охвачены укачанными показателями. Расчет производится на основе экспертных оценок.
назад | оглавление | вперёд