Экономика недвижимости |
Тема6. Подходы и методы, используемые при оценке предприятия. |
назад | оглавление | вперёд |
6.1. Имущественный (затратный) подход к оценке бизнеса.
При затратном подходе предприятие трактуется как комплекс имущества и имущественных прав. Сущность затратного подхода заключается в поэлементной оценке активов и обязательств. Сначала определяется рыночная стоимость каждого актива. Переоценка активов производится по причине того, что их рыночная стоимость будет отличаться от балансовой по причине инфляции, изменения конъюнктуры рынка, ликвидности финансовых инструментов. Далее определяется рыночная стоимость обязательств. Рыночная стоимость собственного капитала составляет разницу между переоцененными активами и обязательствами.
В рамках затратного метода выделяют два метода:
- метод ликвидационной стоимости;
- метод чистых активов.
Метод ликвидационной стоимости применяется при решении о ликвидации или при покупке финансового учреждения с целью продажи активов для извлечения прибыли.
Метод чистых активов дает лучшие результаты при оценке предприятия в следующих случаях:
доходы предприятия не поддаются точному прогнозу;
предприятие обладает значительными материальными или финансовыми активами (ликвидными ценными бумагами, инвестициями в недвижимость);
требуется оценить новое предприятие, не имеющее ретроспективных данных о прибылях.
Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов:
- Оценивается недвижимое имущество предприятия.
- Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования.
- Оцениваются нематериальные активы.
- Определяется рыночная стоимость долгосрочных и краткосрочных вложений.
- Товарно-материальные ценности переводятся в текущую стоимость.
- Определяется дебиторская задолженность.
- Оцениваются расходы будущих периодов.
- Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.
- Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.
При оценке объектов недвижимого и движимого имущества учитываются различные виды износа: физический износ и моральный износ.
По методу чистых активов стоимость предприятия равна:
С = Восстановительная стоимость внеоборотных активов – физический износ активов + оборотные активы – налог на добавленную стоимость – долгосрочные пассивы – целевые финансовые поступления – краткосрочные пассивы + фонд потребления.
назад | оглавление | вперёд