Экономика недвижимости |
Основные понятия о методах оценки недвижимости |
назад | оглавление | |
- ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ О МЕТОДАХ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья - прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных сенторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки знаний специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.
Затратный метод выполняется по следующим этапам:
На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.
Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.
Для определения восстановительной стоимости здания используется форма 7 (таблица 1).
Таблица 1 - Расчет стоимости главного сооружения
Далее определяется совокупный износ здания по формуле:
,где СИ - совокупный износ здания;
Иd - коэффициент износа отдельного элемента здания;
d - удельный вес стоимости отдельного элемента в общей
стоимости здания.
Для расчета совокупного износа заполняется форма 8 (таблица 2).
Таблица 2 - Расчет совокупного износа
На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.
На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости.
Стоимость недвижимости = Стоимость главного сооружения - Совокупный износ + Стоимость земельного участка + Предпринимательская прибыль В таблицах 3, 4, 5, 6 приведены исходные данные для определения стоимости недвижимости затратным методом по вариантам.
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ
Таблица 3 - Площадь земельного участка по вариантам
Таблица 5 - Данные для определения физического износа здания
Таблица 6 – Данные для составления сметы расчета стоимости здания
- Метод сравнения продаж (аналоговый метод).
Определение стоимости недвижимости методом сравнения
продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным сенторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.
Можно выделить три основных этапа применения данного метода:
- первый - выявление неравных продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;
- второй - проверка информации о сделках;
- третий - проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.
Пример. Определить стоимость участка земли, предлагаемого под коттеджную застройку, методом сравнения продаж.
Исходные данные. Общая стоимость земельного участка в Подмосковье, планируемого под строительство коттеджей - 7,2 га. Предполагаемая площадь участка под один коттедж - 25 соток. Остальные характеристики оцениваемого участка приведены в таблице 7.
Проведение корректировок
На основе предварительного анализа стоимостно-образующих факторов, определяющих стоимость земельных участков в соответствующем сенторе рынка недвижимости, были выделены 5 основных параметров для корректировки: расстояние от Московской кольцевой автодороги (1); величина земельных участков, отводимых под один коттедж (2); степень освоения участка и наличие насаждений (3), доступность общественным транспортом (4), инженерное обеспечение (5).
Для проведения расчетов были подобраны и проверены соответствующие данные о сопоставимых продажах семи схожих участков (таблица 1).
В результате предварительной аналитической работы и расчетов на основе рыночной информации были установлены следующие количественные значения для корректировок.
Корректировка 1. Расстояние от МКАД. Установлено, что стоимость земельных участков в радиусе до 25 км от Москвы не изменяется. При расположении участка на большее расстояние наблюдается уменьшение стоимости в среднем на 32 ИSD в расчете на 1 сотку при удалении на 1 км (для второго участка (46-25)х32=672)
Корректировка 2. Величина участка под один коттедж. В результате анализа оптимальных размеров участка под коттедж был определен интервал от 10 до 30 суток. Меньшие участки имеют невысокий спрос на рынке, в то время как большие не увеличивают существенно стоимость участка. Внутри интервала изменение размера участка на 1 сотку вызывает соответственно изменение стоимости на 1,2% (Для 1-го участка (25-15) х 1,2 % = 12 %).
Корректировка 3. Степень освоения участка. Предпочтение покупателей в наибольшей степени отдается освоенным участкам с зелеными насаждениями. Стоимость неосвоенных участков снижается на 7-10%, не имеющих зеленых насаждений - на 3-5%.
Корректировка 4. Доступность общественным транспортом. Наиболее предпочтительным сочетанием является “железная дорога - пешком”, далее следует “железная дорога - автобус”. Наименее предпочтительным является “железная дорога - автобус - пешком”. Второй и третий варианты снижают стоимость по сравнению с первым вариантом на 4 - 6 % и 6 - 9 % соответственно.
Корректировка 5. Инженерное обеспечение. Наличие всех (или части) необходимых инженерных коммуникаций значительно влияет на стоимость участка в сторону его увеличения.
Если имеется электричество, вода, газ, канализация (магистральная), то стоимость участка возрастает в среднем на 50%, при этом “доли” каждого вида коммуникаций составляют: электричество - 20%; вода - 10%; газ - 10%; канализация - 10%.
После определения величин корректировок они суммируются и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки.
Например объект № 1.
1520 х 1,42 = 2158.
Стоимость оцениваемого объекта - стоимость 1 сотки определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов.
Средняя стоимость=
=(2158 + 2839 + 2897 + 2244 + 2484 + 2637 + 3146) / 7 = 2628.
Стоимость всего земельного участка равна
S = 2628 х 7200 = 18921,6 тыс. (ИSD)
Исходные данные. Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:
- при увеличении площади объекта на 50 м2, стоимость его увеличивается на 1%;
- стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;
- при удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км;
- стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
- стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.
Исходные данные для оценки представлены в таблице 8. Рекомендуемая форма для оценки недвижимости показана в таблице 9.
Таблица 9 - Расчет стоимости гаража методом сравнения продаж
3. Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение: 1) будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи); 2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы; 3) величины текущей стоимости объектов оценки.
Расчеты определения стоимости недвижимости ведутся в следующем порядке:
а) определяется потенциально-валовый доход (ПВД), он складывается как доход, который будет приносить недвижимость + прочий доход;
б) определяется эффективный валовый доход (ЭВД)
ЭВД + ПВД - D 1 ,
где D 1 - степень недогрузки (берется в % от дохода,
который будет приносить недвижимость);
в) определяется чистый операционный доход (ЧОД)
ЧОД = ЭВД - D 2 - D 3 ,
где D 2 - операционные расходы (берутся в % от дохода, который будет приносить недвижимость;
D 3 - резерв на замещение (берется в % от дохода, приносимого недвижимостью);
г) определяется стоимость недвижимости по формуле:
V = J / R ,
где J - чистый операционный доход (ЧОД);
R - коэффициент капитализации.
Исходные данные. Определить стоимость офиса на 5 лет. Данные приведены в таблице 10.
РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА
- Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995.
- Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости. М., РОО, 1996.
- Коваль А.П. Как оценить имущество предприятия. М.: Финстатинформ, 1996.
- Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е.Есипова/ - СПб: Из-во СПб ГУЭФ, 1998.
назад | оглавление |