Экономика недвижимости 

Тема4. Оценка недвижимости доходным методом 

назад | оглавление | вперёд

 

4.2. Основные этапы доходным методом

Возможно выделить три последовательных этапа, характерных для доходного метода, в результате которых устраивается стоимость недвижимости:

1. Определяются будущие доходы (чистого операционного дохода или дохода от перепродажи.

2. Рассчитываются значения коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы.

3. Определяется величина текущей стоимости объекта оценки.

Расчет чистого операционного дохода показан на рисунке 8.

Потенциальный валовый доход (ПВД)

Прочий доход

I уровень

Эффективный валовый доход (ЭВД)

Поправка на недоиспользование D 1

II уровень

Чистый операционный доход (ЧОД)

Резерв на замещение D 2

Операционные расходы D 3

III уровень

Рисунок 8 - Чистый операционный доход

Сначала определяется потенциальный валовый доход, который будет получен от пользования недвижимостью или перепродажи. В отдельных случаях прибавляются и прочие доходы. Далее производится корректировка на недоиспользование D 1 и получается величина эффективного валового дохода.

Из последнего вычитаются операционные расходы (постоянные и переменные) D 2 и резерв замещения D З. Данными поправками учитываются расходы по обеспечению нормального функционирования доходной недвижимости. В итоге определяется доход третьего уровня – чистый операционный доход.

Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами:

1. Капитализации доходов (или методом прямой капитализации).

2. Дисконтированных денежных потоков.


назад | оглавление | вперёд